【1998-2010房地产市场的宏观调控分析】 房地产市场宏观调控

来源:音频视频 发布时间:2019-01-10 04:20:48 点击:

  摘要房地产市场不能完全依靠自身调节,还需要宏观调控来引导房地产业的健康发展。本文回顾了1998~2010年12年间的房地产宏观调控情况,尝试提出完善房地产宏观调控具体法律制度的措施。
  关键词房地产业 宏观调控 宏观经济
  作者简介:李婕、崔开丽,西南政法大学经济法学院2008级经济法专业硕士。
  中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2011)03-121-01
  
  市场机制本身存在着多种缺陷,这些缺陷的突出反映就是价格的剧烈波动和市场风险的增大。在我国房地产业的发展过程中,同样也出现了房价上涨过快、房贷金融风险增大、土地交易违规等问题,在此种情况下,法治与国家的宏观调控都有不可或缺的作用。
  一、1998年~2010年政府对房地产业的具体宏观调控措施
  由于房地产市场存在周期性运行规律,中国政府根据经济运行态势和体制环境不同,因势利导,对房地产市场实行宏观调控,尽可能降低房地产市场的波动。
  (一)1998~2003年上半年房地产市场的扩张型宏观调控
  伴随着1998年中国第五次以扩大内需为内容的扩张型的宏观调控政策的实施,对房地产市场也实行了扩张型的宏观调控。
  采取的房地产市场宏观调控的方法、手段主要有:(1)中央政府鼓励各地建造低价住房,满足大量中低收入群体的住房需求。(2)用宽松的住房金融政策,刺激住宅消费需求。(3)减免税金,降低购房负担。(4)房地产主管部门,普遍降低房地产交易费用。(5)促进存量住房进入市场,推动增量住宅市场发展。1998年7月3日,国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,原先的福利分房制度彻底被废止,“房改”对于房地产市场的活跃起到了关键作用。
  (二)2003年下半年~2008年8月对房地产市场的收缩型宏观调控
  2003年下半年开始,房地产市场日趋繁荣,存在市场过热的风险,随着国民经济收缩型宏观调控政策的实施,专门针对房地产市场的宏观调控逐步升温。
  2005年,面对不断上涨的房价,国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》即“国八条”,不久后,国务院办公厅转发七大部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》即“新国八条”。
  2006年5月17日,中央政府出台了“国六条”,揭开了新轮房地产调控的序幕。随后,《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发[2006]37号)、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》[165号]等文件相继出台。
  2007年,除了落实前几年出台的各项政策措施外,更加重视住房保障制度的建设,更加强化了抑制投机行为和稳定房价。8月13日,国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文),旨在建立和完善住房保障体系。
  (三)2008年9月~2010年房地产市场的扩张转收缩型宏观调控
  2008年下半年,全球金融风暴对中国的金融市场产生了巨大冲击。在这种背景下,中国房地产市场出现低迷,并对经济增长产生了一定影响,而经济增长的下滑,又进一步加深了房地产业的调整。
  因此,从2008年9月起,各级地方政府陆续推出了包括减免税收、购房补贴等多条“救市”措施。特别是2008年11月9日中央政府明确宣布对宏观经济政策进行重大调整,实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,更加明确了房地产市场扩张型宏观调控的政策方向。2008年12月17日国务院办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,进一步全面促进房地产市场健康发展。�P
  2009年房价的飞速上涨,在鼓励住房消费及宽松货币的“救市”政策的刺激下,带动沉寂了一年多的中国土地市场再度火爆,开发商疯狂拿地,“地王”频现。
  2010年,被称为“史上最严厉的调控”,在“两会”之后轰轰烈烈地展开。高密度的强力政策,从4月14日以来,调控新政接二连三,从调控姿态再度升级到坚决遏制,到国四条、国十条,再到全面叫停销售定金,一道道政策宛如一道道金牌,目标只有一个:遏制住疯狂上涨的房价。
  “两会”期间,30多位代表提出了通过“二次房改”的方式解决住房问题的议案,引起广泛关注,为进一步的调控提供了新思路。
  二、当前我国房地产市场宏观调控政策效果不佳的原因分析
  房价上涨与市场需求旺盛息息相关,在中国房地产市场上存在着刚性需求和巨大的潜在需求。并且我国部分城市的房地产价格持续上涨有着强烈的中国特色,即上涨在相当程度上是地方政府主导下的价格上涨。
  三、完善我国房地产宏观调控的法律建议
  第一,健全房地产法律法规体系。我国近几年对房地产市场进行调控大都以各调控主体下发文件、通知等形式进行,立法层级效力较低或者说没有相应的法律规范。立法效力级别的降低必然影响其实施效果,而调控房地产市场的措施在法律依据上的欠缺,更是导致相关政府部门无视中央调控政策而一味追求GDP的动因之一。�Q所以,健全房地产法律法规体系,填补立法空白和提高立法层次是促进房地产市场调控经济政策实施的重要手段之一。
  第二,规范地方政府的房地产市场经济职能,树立科学的政绩观。政府与市场关系的错位,是导致我国房地产业畸形发展的重要原因。另外,我国对地方政府官员的考评注重国民生产总值引发的GDP数据指标。在这种考评制度下,短视的地方政府不惜以浪费土地资源为代价对地方进行整改。因此,必须改革地方政府的考评制度,要让地方政府树立科学的政绩观,切实完成政府从房产市场的受益者到监管者的转变,发挥其在抑制房价过程中的关键性作用。
  最后,从现有的发展趋势来看,2010年之后,为进一步完善房地产宏观调控,促进房地产市场健康有序发展,从政府的基本职能来看,当前应以加强住房保障为重点,满足基本民生需求。以规范市场秩序为基础,力保交易公平公正透明。同时,针对部分地区不断攀升的房价,应从供求两方面加大调控力度,突出需求引导的积极作用。
  
  注释:
  �P高波.转型期中国房地产市场成长:1978~2008.经济科学出版社.2009年版.第35页.
  �Q龙应军.法治视角下的房地产宏观调控.法学理论.2008(12).第31页.

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