对当前国家宏观调控政策下中小房地产生存与发展思考_房地产宏观调控政策

来源:手机 发布时间:2019-03-12 03:59:11 点击:

  [摘 要]本文在总结和分析前人相关研究的基础上,应用中小企业发展理论、企业战略管理理论、经济学理论和房地产开发与经营理论为参考,结合当前宏观调控背景下我国中小房地产企业的发展现状,对申小房地产企业的发展战略进行了初步的研究。
  [关键词]宏观调控 中小房地产 发展现状 存在问题 发展战略 政策建议
  
  引言
  
  国家在出台了一系列针对房地产行业的宏观调控政策之后,我国的房地产企业都受到了一些影响,尤其是那些原本就实力较弱的中小房地产企业更是面临着前所未有的生与死的考验。
  
  1 宏观调控下中小房地产企业的发展现状
  
  1.1 中小房地产企业的开发经营状况分析
  据《2009中国房地产百强企业研究报告》和《2009中国房地产百强企业TOP 10研究报告》中的相关数据显示,2008年全国商品房销售额24071亿元,同期百强企业及TOP 10企业的销售总额分别为5244亿元和1864亿元,以销售额为基础来计算市场份额,经测算,2008年百强企业及TOP 10企业的市场份额分别为21.79%和7.74%。作为行业龙头老大的万科集团在2008年全年完成丁478.7亿元的销售额,其市场占有率也才只有1.99%。因此,目前我国房地产市场上,中小房地产企业的市场占有率依然占到了绝大部分。
  
  1.2 中小房地产企业的生存空间状况分析
  据相关统计数据显示,2008年北京房地产百强企业的市场份额达到了41%,而像北京这样的其他一线发达城市及二线省会城市的市场集中度也都远高于全国的总体水平。这一现象充分说明了,在当前的大中城市的市场竞争中,中小房地产企业由于缺乏核心竞争力正在逐渐被挤出大中城市的房地产市场,而大型房地产企业在大中城市中明显地占据着绝对的竞争优势。为了避免与大型房地产企业发生正面的市场竞争,中小房地产企业纷纷向中小型三四线城市及区县周边地区去寻求新的发展空间。
  
  2 宏观调控下中小房地产企业存在的主要问题
  
  随着我国宏观调控政策效应的不断凸显和房地产市场竞争环境的不断变化,我国中小房地产企业已经面临着严峻的挑战。中小房地产企业受到了土地、金融、税收及住房等宏观政策的影响。企业的生存与发展产生了很多的问题;另外,由于房地产市场正在不断的走向成熟和规范,中小房地产企业靠以前投机取巧的方式来谋求生存与发展的可能性将会越来越小,这一切都促使中小房地产企业逐步走向了正规的发展轨道,各企业间的竞争会日趋激烈。然而,在这种竞争环境下,中小房地产企业与大型房地产企业相比,在获取上地、金融信贷、品牌效应、管理制度及人才储备等方面都处于明显的劣势地位,这一切都己成为了中小房地产企业生存与发展所面临的突出问题。
  
  2.1 中小房地产企业获地难度增加
  随着国家对土地市场宏观调控力度的不断增大,中小房地产企业在获取开发用地正面临着前所未有的挑战。
  
  2.2 中小房地产企业融资门槛提高
  近几年来,国家为了促进房地产业的平稳、健康发展和进一步稳定房价,在严格信贷标准、上调存贷款利率和提高法定存款准备金率等方面出台了众多的宏观调控政策。
  
  2.3 中小房地产企业品牌效应较弱
  随着我国房地产市场的不断发展和日渐成熟,房地产行业的市场竞争已经由以前单一的地段竞争提升到了企业的品牌竞争。然而,比起知名度和美誉度都非常高的大型房地产企业,众多中小房地产企业由于受到企业成立时间不长、项目开发规模较小、开发的物业类型单一等客观因素的影响,致使它们的知名度很低,影响力也非常小,没有形成很明显的品牌效应。
  
  2.4 中小房地产企业管理制度传统
  中小房地产企业由于组织结构简单,职能部门较少,业务流程单一,企业管理者或者经营者(一般也是企业所有者)都不是很重视企业管理制度的建设,只在乎自己的“人性化”管理,企业领导者都是用自己所谓的经验和阅历或者一时脑热的感性情绪来处理公司事务,严重缺乏科学性和合理性。具有很强的随意性和主观性,这对企业的可持续发展是非常不利的。
  
  2.5 中小房地产企业人才储备不足
  任何企业的发展永远都离不开人才这一最重要的资源,尤其是高素质人才。投有高素质人才的储备,任何企业都不可能获得可持续地生存和发展,对年轻的、发展潜力巨大的中小房地产企业来说更是如此。但是,目前很多中小房地产企业在人才储备方面都普遍存在着“招人难、用人难、留人难”的“三难”问题。
  
  3 宏观调控下中小房地产企业发展战略分析
  
  结合我国当前房地产市场的发展特点和发展趋势以及中小房地产企业自身的发展情况,本章提出了中小房地产企业在当前的”逆势”中能够逆势而上、谋求发展的具有典型性的四种发展战略,即差异化战略、区域化战略、合作化战略、专业化战略。其中一些发展战略还包含有几种更为具体的实施方法,
  
  3.1 差异化战略
  中小房地产企业在实力和规模方面都远不如大型房地产企业,再加上受到国际金融危机和国内经济周期性下行的影响,其发展道路更是步履维艰。在这种严峻的宏观发展环境下,中小房地产企业要想获得生存井得到持续发展的机会,就必须综合考虑企业外部的政策与行业环境因素和企业自身的发展特点与发展态势来确定企业自身的比较竞争优势。在房地产产品日益同质化的今天,中小房地产企业可以通过采用差异化战略来赢取企业的比较竞争优势。差异化战略就是指充分利用企业内部的一切有限资源,适时挖掘企业外部经营环境所蕴藏的各种机会因素,面对某个特定的细分市场,开发出特定类型的房地产产品,以满足特定的消费群体,最终实现企业的可持续发展的一种企业发展战略。中小房地产企业可以通过实施差异化战略,先实现局部小范围的胜利,然后积小胜为大胜,厚积薄发,逐步地提高企业的市场占有率和积累企业的品牌价值,实现企业规模和实力的同步增长,最终促进企业的持续发展和不断壮大,为企业能够实现由小到大而发生质变提供了坚实的基础。
  
  3.2 区域化战略
  中小房地产企业要想在当前不利的政策、周期下行的经济态势和行业内部调整的大环境下获得可持续的发展,可以选择运用区域化的战略思路。区域化战略就是指企业依据自身的发展特点和发展态势立足于企业具有相对比较竞争优势的区域或企业转战于市场竞争较弱的、发展机会较多的区域进行生产经营活动的一种企业发展战略。
  由于房地产企业本身就具有非常鲜明的区域性特点,特别是中小房地产企业本身就处于区域性的市场环境下,在本地也已经形成了相对的竞争优势。因此,中小房地产企业可以 结合企业自身的发展状况有选择的运用不同的区域化战略,在市场竞争较弱、发展环境较为宽松的区域性市场上发挥出比较优势,完成企业的不断升级,最终实现中小房地产企业由量变到质变的突破,逐步提高企业竞争实力,从而使得中小房地产企业实现可持续发展的目标。中小房地产企业可以从以下两个方面来采取具体的措施以实施区域化战略:
  本省区或市区的中小房地产企业可以转向到那些经济发展较好,城镇化发展较快,有专业的房地产市场的小城镇进行房地产项目的开发与经营。这些小城镇的发展得益于城市化进程的迅速推进和大量农村人口的不断融入,尤其是一些东部沿海地区的工业比较发达且比较富裕的农村地区也正在向城镇化方向发展。那些靠当地经济发展而富裕起来的人们,都想摆脱靠土地为生的农民生活,尽力想改变自己的生活环境和住房条件,真正像城里人一样的生活着,这一社会发展趋势给中小房地产企业的发展提供了无限的发展空间。
  
  3.3 合作化战略
  在企业内部环境方面,中小房地产企业由于规模较小、实力较弱、多数正处在企业完整生命周期的“发育期”阶段和“成长期”阶段,而不具有大型房地产企业所拥有的非常明显的竞争优势;在企业外部环境方面,中小房地产企业由于受到国际金融危机、国家宏观经济周期性下行、行业内部调整和国家从紧的土地和金融政策的影响,而给原本“生命力”就很脆弱的中小房地产企业带来了更为严厉的致命打击。在这种“逆势”的大形势下,中小房地产企业要想逆流而上,增强企业的竞争力,以获得更多更好的生存和发展的机会,寻求企业间的合作不失为一个共赢的战略选择。
  
  3.4 专业化战略
  房地产行业不同于其他行业,具有明显的地域性特点。依据规模经济理论可知,企业有规模经济的一面,也有规模不经济的一面。目前我国大型房地产企业的异域扩张也只不过是以土地和资金等资源的简单叠加为主,其单位的成本和产品质量并没有因为企业规模的大小而不同,因此房地产企业的规模化发展并不没有给房地产企业带来直接的效率的提高和成本的降低。
  从我国房地产行业发展的总体情况来看。大型房地产企业对于中小房地产企业来说也并没有形成无可抗衡的绝对优势,因此,我国房地产市场未来的发展趋势仍然是呈现出企业数量继续增加、行业集中度不断提高、房地产市场的多样化和专业化长期并存发展的趋势。
  从上述分析可以得知,中小房地产企业在未来的房地产市场上还是存在着一定的生存和发展的空间,只要它们能够根据企业自身的优势专业,在某一特定的价值链环节中,发挥出自身的专业特长和竞争优势,就能在“生存空间”找到一处栖身之地。这就是本节要介绍的中小房地产企业可以进行选择的另外一种企业发展战略一专业化战略。专业化战略就是指一个企业聚焦于相关产业链中的有比较竞争优势的业务领域,分离出企业没有竞争力的业务,使企业能够集中企业内部的有限资源,发挥出企业自身特有的专长,最终能够使得企业获得更好发展的一种企业发展战略。
  
  4 政府支持中小房地产企业发展的政策建议
  
  4.1 土地政策
  在前面相关章节中,通过对中小房地产企业生存与发展问题进行了相关的分析与研究,可知在目前宏观调控背景下,获取开发用地难是限制其生存与发展的重要问题之一,这主要是因为以下三个方面的原因:一是国家对一级土地市场进行了宏观调控,导致土地供应量减少;二是实行“招牌挂”制度,土地价格高涨,致使个体中小房地产企业根本无法承受;三是土地相关管理部门热衷于大块土地的出让,同时设置过高的竞买条件,导致中小房地产企业根本无法入围参加竞投。
  因此,为了促使我国中小房地产企业的健康发展,充分发挥出中小企业房地产企业在增加国家经济实力、缓解社会就业压力、稳定楼市价格、促进市场自由竞争等方面的积极作用,政府相关部门应该在土地使用权出让方面制定出一些有利于解决中小房地产企业获取开发用地难的相关土地政策,本文提出的具体建议如下:
  4.1.1 政府相关部门进行土地使用权出让时,应该对出让土地的详细情况进行及时地公布,并用尽可能多样的方式通知当地的各类房地产企业,并留有足够的时间让它们对出让的土地各方面情况进行研究与讨论,并结合企业自身的具体情况来积极筹备和参加土地使用权出让的竞买活动。
  4.1.2 政府相关部门在出让土地使用权的时,不要一次进行大面积地块的出让,而要尽量做到将一宗大块地分割成几个小地块,并按照相关规定进行有序地房地产开发,这样不仅有利于出让的土地能获得更高的收益值,而且更有利于中小房地产企业提高获取开发用地的机会和可能,促使他们能够获得更好的发展。另外,政府相关部门也要积极引导中小房地产企业积极参与城市中小规模的城中村和棚户区的改造项目,给中小房地产企业在城区里留有生存的一席之地。
  4.1.3 政府相关部门在对上地使用权进行“招拍挂”的时,应该尽量在企业资质、专业人员、企业知名度等方面设置出合理的准入条件,不能刻意地排斥中小房地产企业参加竟买活动。另一方面,为了响应扶持中小房地产企业发展的号召,政府相关部门应该考虑在竟买条件中增设一个原有企业土地储备规模的指标,来限制有“囤地”嫌疑的大型房地产企业参加竟买。这样做既可以有效遏制“土地囤积”的违规行为,也可以让中小房地产企业获取更多开发用地的机会。
  
  4.2 金融政策
  中小房地产企业由于受到企业资信低、融资渠道单一等因素的影响而难以获得银行足够的贷款支持是限制其生存与发展的又一重大问题。另外,由于我国的商业银行都很缺乏独立的风险控制和定价能力,在对中小房地产企业的贷款方面持非常谨慎的态度,只进行小额的贷款,更有甚者选择放弃中小房地产企业这块发放贷款产品的业务,这严重影响了中小房地产企业的发展问题。正由于这些客观事实反映出了我国的金融创新和监管体制存在的严重缺陷,因此,政府相关部门应该对中小房地产企业在融资上给予大力支持,本文从以下几个方面提出一些建议:
  4.2.1 政府相关部门应该积极考虑发展各地方的基层金融机构,试图建立起多样化的金融贷款机构的格局,据相关数据显示,美国中小企业百分之三四十的资金贷款都是来自美国各地方的基层金融机构,比如信用合作社、社区银行等金融机构。因此,我国也可以借鉴美国的这种金融系统模式,积极探索并发展类似性质的银行来解决中小房地产企业融资难的问题。
  4.2.2 政府相关部门积极开展房地产投资信托基金的试点工作。房地产投资信托基金在国际上是房地产企业一种最主要的融资渠道,同时也是国内房地产企业想要积极尝试的新融资渠道,国内不少专家和学者对这种新型融资方式的优点和具体实施的可行性进行了详细地研究。在当前楼市有回暖迹象的情况下,政府相关部门可以考虑积极开展这些工作,运行这种新融资渠道不仅可以让投资者们获得较好的收益,而且还可以很多好地解决中小房地产企业融资难的问题。
  4.2.3 政府相关部门可以考虑大力发展房地产典当行业。典当行是人类古老的行业之一,开始于南北朝时期,起源于南齐时代(479502年),有着悠久的历史,其间也曾没落过,�随着国家从传统的计划经济体制向社会主义市场经济体制转变的过程中,又得到了恢复与发展。典当作为一种金融业务,在金融融资方面发挥出了重要的作用。房地产典当业更是以其简便、灵活、足量的特性。为中小房地产企业提供了一种全新的融资模式。
  
  结语
  
  本文对中小房地产企业的发展战略进行了初步的研究,主要的研究结论有:
  (1)中小房地产企业作为房地产企业中的一个重要组成部分,在当前复杂的经营环境下依然还存在着生存和发展的空间,并由我国的基本国情和我国房地产市场的特征所决定,其将长期的存在和发展下去,继续为我国的经济建设和城市化进程发挥着越来越重要的作用。随着我国房地产市场集中度的不断提高,我国的房地产市场最终将会形成以少数的大型房地产企业为行业领袖、众多中小房地产企业并存发展的竞争格局。
  (2)通过对宏观调控下中小房地产企业的外部环境的机遇与挑战和内部条件的优势与劣势的深入分析,本文提出了可供中小房地产企业选择的几种典型的企业发展战略,即差异化战略、区域化战略、合作化战略和专业化战略。
  (3)为了更好的为中小房地产企业的发屉营造出良好的生存空间和公平的竞争环境,本文提出了政府在土地出让和金融信贷两个方面支持中小房地产企业发展的一些政策建议。

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