在现场公证中如何体现承租人的优先承租权:承租人优先承租权

来源:平面设计 发布时间:2019-01-11 04:02:27 点击:

  摘要在社会生活中,房屋租赁关系普遍存在,由此产生的纠纷随之呈上扬趋势。出租人和承租人一般都会在租赁合同中约定,租赁期满后,承租人在同等条件下享有优先承租权。而出租人为提高房屋的使用效益,一般在租赁期满后,选择将房屋向社会以招投标(此并非我国《招标投标法》意义的招投标)方式进行公开招租,以便获取更高租金。由于没有法律强制性规定合同约定的优先承租权的效力如何?这种情况下,如何认定承租人的优先承租权,在办理向社会以招投标方式进行公开招租公证中,又如何体现承租人的优先承租权。本文拟对这问题作一探讨,以期公证机构在办理原承租人享有优先承租权,出租人将房屋向社会以招投标方式进行公开招租公证实务中提供参考。
  关键词现场公证 承租人 优先承租权
  作者简介:李德金,福建省长汀县公证处。
  中图分类号:D923 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2011)03-074-02
  
  长汀县房管所与俞某签订了《公有房屋租赁合同书》,合同约定:俞某向长汀县房管所承租店房一间,租期一年。合同期满后,长汀县房管所若继续出租,俞某在同等条件下享有优先承租权。长汀县房管所为提高国有资产使用效益,促进保值增值,将店房向社会以招投标方式进行公开招租。为体现公开、公平、公正,长汀县房管所特向我处申办对本次招投标过程的现场监督公证。同时,俞某拿着《公有房屋租赁合同书》前来我处,要求我处认定其优先承租权。是否认定承租人的优先承租权,我处存在两种观点:第一种观点认为,根据我国法律规定,所有人对所有物享有占有、使用、收益、处分的权利,而优先承租权是对出租人行使处分权的一种限制,是对意思自治原则的干涉。我国没有法律强制性规定承租人必须享有优先承租权,现出租人长汀县房管所将原出租店房向社会以招投标方式进行公开招租,原承租人俞某就不再享有优先承租权。如果认定俞某的优先承租权,就限制了长汀县房管所行使处分权的权利。第二种观点认为,虽然我国现行法律没有优先承租权的规定,但有关法律、行政法规也并没有禁止合同当事人约定这种权利,因此只要这种约定是双方经过协商一致,就应认为约定有效而受法律保护。长汀县房管所与俞某签订的《公有房屋租赁合同书》是经过双方协商一致的,是双方的真实意思表示,应认为优先承租权这种约定是有效的,虽然出租人长汀县房管所将原出租店房向社会以招投标方式进行公开招租,但在同等条件下,还是应该认定原承租人俞某的优先承租权。笔者赞同第二种观点。
  一、认定优先承租权的理由
  第一,优先承租权是指在租赁关系中,原承租人在合同到期要求续签租赁合同时,对原租赁物在同等条件下拥有优先权。优先承租权是保护特殊群体即原租赁人的的权益,维护实质公平的需要。
  第二,优先承租权是维护社会公益和体现特殊法政策的需要。
  从浅层次的目的看,优先权制度是为了维护原租赁人的权益;但是,从深层次的目的看,则是为了谋求特定产业的成长,或特定领域的交易安全,具有较强的公益性,体现着某种特定社会政策的要求,是一项极具社会使命任务的法律制度。
  从利益基础来讲,不动产的保存者和使用者能够使得被保存或使用的财产价值得到维护;从社会道德观念来说,弱者需要特殊保护;而且从实践中的可操作性来看,原承租人依法实际占有或使用租赁物,应当优先于其他人。
  一个国家要创设优先权是有其客观基础的,既有优先权所体现和保护的社会关系的存在,而相应的社会关系也就成为优先承租权的立法基础:维护公平、正义的需要。在经济活动中,人们相互之间利益关系保持良性平衡是很难的,有时会出现各种不合理因素干扰,承租人的经济利益在经济活动中所受的损害度相对出租人而言很小,属于弱者。因此需要依靠法律规定适合的解决办法来维护其利益。
  第三,虽然我国法律没有明确规定优先承租权,但是根据我国《合同法》第二百三十条规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。可见,在出卖房屋时,承租人在同等条件下享有优先购买权,那么,在出租房屋时,承租人亦应可在同等条件下享有优先承租权,这与立法精神并不相悖。
  二、优先承租权的行使
  (一)优先承租权的行使主体
  行使优先承租权的主体只能是在租赁合同中约定了享有优先承租权的承租人。
  (二)优先承租权的行使条件
  承租人行使优先承租权的,应具备两个条件:一是须在租赁合同期满下一个租赁合同未签订的阶段,出租人继续租赁房屋;二是承租人须以同等条件表示承租原租赁房屋。
  对租赁合同期满下一个租赁合同尚未签订的阶段如何界定,是关于承租人行使优先承租权的时间要求,笔者认为,遵从合同自由原则由租赁双方协议明确约定。在原租赁合同期满后即开始计算,在双方约定的期限内,由出租人通知或告知原承租人及第三人其欲继续出租房屋,如果有第三人欲和出租人建立租赁关系,出租人可以将第三人提出的条件告知原承租人,若原承租人也同意按第三人提出的条件继续租赁房屋,则享有优先承租权,原承租人表示不能按照出租人或第三人提出的条件继续租赁,或不明确表示是否继续租赁的意愿,则租赁合同期满后的一定期限届满,原承租人丧失了优先承租权。如果出租人没有尽通知的义务,径直与第三人签订租赁合同,则优先承租权人可以主张该租赁合同无效。如出租人将出租房屋向社会以招投标方式进行公开招租,出租人需告知承租人应报名参加招投标活动,若不报名参加,则丧失了优先承租权。
  优先承租权是一种附条件的物权,在同等条件下才享有。同等条件的内容,首先是指同一价格,即租金应当相同;其次,租金的支付方式与期限,也应等同,若是分期付款,那么分期付款之方式亦应相同;再次,同等条件还应包括其他交易条件的等同。关于同等条件标准的确定,一般认为是指以出租人与第三人订立的租赁合同中约定的条件为同等条件。在向社会以招投标方式进行公开招租,同等条件一般是指租金的相同。
  (三)优先承租权的消灭
  参照我国这与我国《合同法》第二百三十条中对优先购买权的规定,“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”。优先承租权体现在租赁合同期满后下一个租赁合同尚未签订的阶段,当出租人在一定期限内通知了原承租人新的租赁条件,原承租人必须在这段期间内主张自己的优先承租权,若原承租人在这段期间不主张自己的优先承租权,其此项权利即告消灭。
  三、在出租房屋向社会以招投标方式进行公开招租活动中如何体现优先承租权
  第一,出租人将出租房屋继续出租,并向社会以招投标方式进行公开招租,出租人应在租赁合同期满后,在一定期限内通知原承租人。此期限的确定,可参考最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第118条的规定,即“出租人在出卖房屋时,应提前3个月通知承租人”,也可以根据租赁合同的长短时间不同来规定,租赁合同时间较长的,期限可以适当放宽,租赁合同时间较短的,期限可以适当缩短。这一通知程序,可以由出租人申请公证机构对其送达通知的行为和内容进行保全公证。在此期限内,原承租人应向出租人主张优先承租权并报名参加招租活动,若不报名参加招租活动,即放弃了与出租人订合同的权利,因此,原承租人的优先承租权已不存在。
  第二,如果承租人未表示放弃优先承租权,并报名参加招投标活动,则在向社会以招投标方式进行公开招租时,应先认定承租人的优先承租权。具体应怎样操作,笔者认为可按以下方式操作:
  1.出租人采取招投标方式进行招租,应在招标公告中告知出租房屋存在原承租人享有优先承租权这一权利瑕疵,经招投标程序最终确定的准承租人尚需参加与享有优先权的承租人进行第二轮角逐。
  2.进入现场招投标时,首先就准承租人资格进行确定,然后享有优先权的原承租人与准承租人就最终承租人资格进行第二轮角逐。第二轮角逐可以采取两种方式,第一种方式采取公开报价,由准承租人报价,原承租人跟价,在反复交替上升中进行,如原承租人不再跟价,则准承租人成为最终的承租人;如原承租人跟价后准承租人不再提出更高的报价,则原承租人成为最终承租人。第二中方式不采取公开报价,而采用准承租人、原承租人分别同时投暗标的方式,经现场开标后,如果原承租人的报价高于或等于准承租人报价,则原承租人成为最终承租人;如果准承租人报价高于原承租人,则准承租人成为最终承租人。
  3.由于此招投标并非《招投标法》意义上的招标,出租人可以自行主持或委托其他人主持,其过程可邀请公证机构进行现场监督。
  总之,出租人出租房屋,在同等条件下,认定优先承租权,租给第三人和租给原承租人,其利益不受影响,租给原承租人更有利于保护原承租人的利益,是兼顾出租人和承租人利益的需要,可以使出租人和承租人的租赁法律关系不因出租人的出租行为而受到影响。认定优先承租权,有利于公证机构办理房屋向社会以招投标方式进行公开招租现场监督公证
  
  参考文献:
  [1]长汀发生一起房屋租赁的“优先承租权”之争.闽西日报.2006年8月3日第8版.
  [2]刘玉荣.浅论承租人的优先承租权.江苏义行律师事务所.
  [3]王浩.行使优先购买权的程序.公证通讯.2003(7).

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