【我国房地产信贷面临的风险与防范】银行信贷业务风险及防范对策

来源:电脑基础 发布时间:2019-03-12 03:58:31 点击:

  [摘 要]房地产业是资金密集型行业,近年来,随着我国房地产信贷业务的开展,房地产业的高风险性决定了房地产信贷风险的必然存在。本文针对我国房地产信贷风险形成的原因提出防范措施,以期通过本文的阐述有利于推动我国房地产信贷和国民经济持续健康发展。
  [关键词]房地产 信贷风险 开发商 银行
  
  自1998年我国实施扩大内需政策以来,城市化与消费结构升级促使房地产业快速发展,房地产开发投资增长率逐年上升,房地产业已经成为拉动GDP增长的重要力量和国民经济新的增长点。但我们应该注意到,房地产业是先天具备的高风险性行业,其和金融业的天然联系决定了房地产信贷风险的必然存在。我国部分地区房地产市场过热问题已经有所呈现,无论政府,还是金融机构都要对房地产信贷风险提高警惕,做到充分认识并积极防范。
  
  1 我国房地产信贷风险的形成
  
  1.1 由借款人引发的风险
  即由于借款人不遵守借款合同约定的按期还贷而导致金融机构利益受损产生的风险,这是住房信贷风险中最常见的。引发借方违约的原因十分复杂。主要有:一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的突变,不能按期或无力偿还贷款,被迫放弃所购房屋,从而给银行利益带来损失。目前对借款人主要审查借款人借款时的还款能力,也就是贷款时的把关,至于以后的还款能力的变化考虑的很少。由于目前商业银行无法对借款人的财务状况进行持续有效的监督,二是借款人在通过按揭方式购置房屋并发生一段按揭期后,房地产价格大幅度下降,以致借款人在权衡利弊后,放弃原来的按揭购房行为,而利用尚需偿还商业银行的借款,再重新购置其他房屋,造成商业银行贷款不能收回,这种风险对银行的损害更大。房地产行情上涨时,这种情况一般不会发生。三是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素。导致借款人丧失履行合同的能力,而形成贷款风险。
  
  1.2 由房地产开发商引发的风险
  由于房地产开发商不能按照合同约定准时、按合同质量标准将楼房交付借款人使用,导致银行被迫陷入债务纠纷,贷款利益受到损失。具体表现:一是善意违约。开发商将购房款人账后,因地价、建筑材料、施工技术、自筹资金和环境保护等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人与开发商签订的合同标准,由此引发购房人停还银行借款,使银行被迫陷入纠纷。二是恶意诈骗。一些开发商利用当前银行法规不健全的空隙和一些工作人员执行制度不严的机会。通过不正当的手段,以其关联企业或有特殊关系的个人名义购买开发的房产,用以筹措资金;甚至伪造购房人诈骗银行资金,以按揭贷款之名,套取乃至诈骗银行资金,一旦资金到手,就挪作它用,甚至携款潜逃。
  
  1.3 银行自身引发的风险
  商业银行作为贷方当事人,是住房信贷风险的真正受害者,也是防范以至杜绝信贷风险的最大受益者,理应在防范信贷风险上积极主动。在面临外部环境不确定的情况下,商业银行为迫于抢占市场份额而面临风险。按照委托代理理论,在银行向房地产开发商和购房者提供贷款上。商业银行无疑是委托者,处于拥有信息较少的不利地位。逆向选择问题是指那些具有很强冒险精神、信用记录差、最有可能违反信贷合同的人群往往借款的积极性最高,并从商业银行获得贷款。从而给商业银行带来风险。鉴于住房信贷是银行的优良资产,许多商业银行为了吸引客户,过分看重住房信贷的赢利性,忽视信贷风险的危害性。在对客户的审查过程中敷衍了事,不能严格按照银行的规章制度办事,擅自降低首付比例,或者以住房信贷名义进行商业用房贷款,或者对未完工的期房发放贷款。贷方引发信贷风险是银行自身因素形成的,从理论上讲可以避免、减轻并予以防范。是信贷风险防范工作的重中之重。
  
  1.4 抵押物引发的风险
  目前,以房屋产权作为贷款抵押存在以下几个问题:一是产权不清晰,抵押物的归属确定难:二是私宅抵押,一旦不还本付息,银行上诉成立。但执行起来又受民事诉讼法有关条款的限制,难以达到目的:三是价值不实,抵押人在对房产权进行评估时弄虚作假,其评估价值超过实际价值,使银行在实现抵押权时造成部分债权无法实现;四是抵押物的处置难,如借款人违约或不能履约偿还银行贷款,作为抵押物的住房,存在着难以变现的风险。
  
  2 防范房地产信贷风险的策略
  
  2.1 严格准人房地产开发项目贷款
  金融机构应在对项目进行可行性、风险性充分分析的基础上谨慎贷款,这也是于我国目前提出的稳健的财政政策相符合的。一是选择性,优先选择那些开发资质较高、资信程度较好,同时市场前景明了的项目予以优先支持;二是审查性,严格审查房地产开发贷款的条件,企业自有投入开发资金占整个房地产建设投资的比例符合标准并具备四证。(《国有土地使用证》、

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