美国次贷危机对中国的启示 [美国次贷危机对我国住房贷款的启示]

来源:电脑 发布时间:2019-01-06 03:58:25 点击:

  摘要2007年美国次贷危机爆发,仅仅一年时间里,美国次贷危机的影响席卷全球,迅速发展成影响至今的全球金融危机,其所造成的负面效应直到现在都无法消弭,从美国三大汽车公司危机到迪拜债务危机,从冰岛经济崩溃到希腊债务危机,无不能看到其阴影。而在中国在经历了2008年股市大幅度下挫后,经济状况开始好转,但随之而来就是2009年楼市房价疯涨,楼市泡沫越吹越大。美国次贷危机的源头正式房价过度攀升,这是我国房地产市场和金融机构应该吸取的教训,对当前的住房贷款政策进行反思迫在眉睫。
  关键词次贷危机 住房贷款 信用记录
  作者简介:王晓伟,华东政法大学研究生教育学院2009级法律硕士研究生,研究方向:金融。
  中图分类号:D920.4 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2011)02-182-02
  
  一、美国次贷危机的成因
  在美国,住房抵押贷款大致可以分为五类:优级贷款,对象为消费者信用评分最高的个人;Alt-A贷款,对象为信用评分较高但信用记录较弱的个人;次级贷款,对象为信用评分较差的个人;住房权益贷款;机构担保贷款。
  这些按揭贷款经结构性投资工具打包,并据此发行不同等级的按揭支持证券,并经层层衍生后形成高风险,高回报的资产证券化产品,但对这种高杠杆率的金融衍生品,如果作为原始基础的资产的按揭贷款出现大量违约,则层层衍生的金融产品将面临巨大的风险。
  2006年在经历了美联储连续17次加息后,房地产泡沫终于吹破,房价开始回落,贷款不良率开始上升,大量次级贷款违约,从而导致了证券化资产质量恶化,相关金融机构出现巨额亏损,最终演变为次贷危机,进而发展成影响全球的金融危机。
  次贷危机的成因诸多,金融机构监管缺位,信用评级失效等等,究其根本是因为金融机构在房地产泡沫存在,房价虚高的情况下,为追求高额利润,降低贷款门槛,导致大量信用等级低、金融风险意识淡薄本不具有买房能力,购房者在期望房价升值能够抵消利息甚至获利的情况下贷款买饭,最终造成当利率提高时,解约率大幅提高,进而导致次贷危机。
  美国次贷危机给各国金融机构敲响了警钟,我国近年来房价飞涨,房贷不良率不断提高,逐渐进入了高风险期,我国金融机构应该以美国次贷危机为教训,加强对住房贷款监管,加强,金融机构的内控机制。
  二、中国房贷市场的问题
  2009年,房地产市场出现了房价飞涨,楼市过热的局面,2010年初中国政府施行了一系列的限制房地产泡沫的政策,其情况与美国次贷危机前有些相似,很多人都担心中国会出现美国类似的危机,也有很多观点认为中国是不会出现类似危机的。主要的理由是:(1)贷款门槛较高,申请贷款的申请者必须要提供可靠的收入证明。(2)在中国,不良贷款率较低。(3)我国尚未全面推行抵押贷款证券化业务,只有银行在试点执行抵押贷款证券化,而且规模很小。(4)我国的房地产市场需求很大,住房的供给不能满足住房需求,房价不断上涨。(5)目前利率不断调高,但真实利率水平仍不高,资金成本的上升不及房价的增幅。�P
  是否真的如此呢?确实,中国住房贷款的门槛颇高,例如相对美国零首付,我国对首付的规定为最高为所购房全部价款或评估价值的70或80%,首付比例至少三成或比例;还款方式上相对于美国可自由选择,我国一般要求等额还本法为主。这种高门槛确实在一定程度上降低了风险,但是否意味着类似次贷危机不会在中国发生?答案是否定的,中国的住房贷款还存在着大量风险,主要有以下几点:
  第一,个人信用记录存在缺陷,对个人的信用记录主要来源于个人在于银行的业务来往中在银行系统中内部的信用记录,没有建立专门的个人资产负债表,无法对借款人的过去的信用状况进行记录,并且银行间没有建立相关的信息共享,造成了房产投资者可以多次贷款,而不用提高贷款的资金成本,这实际上就降低了住房贷款门槛,与美国贷款的低门槛无异,还缺乏了相应的监管。
  第二,银行监管缺位,滥发贷款严重,随着经济发展,房地产市场蓬勃,住房贷款业务的发展对银行业的发展日渐重要,许多银行将其是为低风险业务,出于对利益的追求,导致了银行间恶性竞争,银行监管却为,滥发贷款现象严重,许多预设的制度变得无效,许多房产销售人员和银行信贷人员为提高房屋销售和贷款业绩,开虚假证明发凡按揭贷款使得的银行相关监管制度形同虚设,贷前审查、贷时审查和贷后审查没有得到切实执行,假按揭时有发生,增加住房贷款的风险。
  第三,由于去年楼市过热,今年国家采取了年初采取了一系列宏观调控手段,其中包括央行连续两次提高存款准备金率回收流动性,为了降低信贷规模,抑制通货膨胀,但回收流动性压力依然存在,在可见的未来里,相信国家会出台一系列整个政策,使用宏观调控手段为楼市降温,其中利率变化对住房信贷的影响值得关注,美国次贷危机就是因为美联储数次上调利率水平,造成房价下降,导致违约率增加。国家未来的政策的变动也有可能造成银行发放住房贷款的风险。
  第四,商品住房价格的未来趋势不明朗也在无形中增加了住房贷款的风险,在2002年,我国商品房的价格在保持几年的稳定以后,随着股市进入熊市,开始在一些城市上涨,直到2008年才小幅度下挫,2009年各大城市普遍上涨,2010年初由于国家政策的影响虽然止住了飞速上涨的趋势,仍隐隐约约有上涨的苗头,这使得未来房价走向变得扑朔迷离。
  第五,转按揭贷款和加按揭贷款业务增长过快,潜在风险增加转按揭和加按揭贷款业务的贷款成数一般随房产评估价值浮动,在经济上行、房价持续上涨的环境下,极易放大住房信贷规模,且信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市,增加了银行潜在风险,加剧了房地产和股市泡沫成分。�Q
  三、我国住房贷款风险控制的建议
  通过以上浅要分析,为使得商业银行发放住房贷款的风险得到有效控制,可以采取如健全银行绩效评价,建立有效地激励机制,完善责任追究制度等管理方式,制度层面上应该采取相应改变,以适应进入2010年后楼市的新环境,具体建议如下:
  第一,建立个人信用评级制度,2006年初我国建立了个人信用信息数据库,个人信用信息数据库的建立使得银行可以通过个人许可,输入他的相关信息获得数据库中的个人信用信息,这些信息包括了个人基本信息、贷款信息、信用卡信息。然而个人信用信息数据库的建立对于个人信用评级制度的建立尚是基础,缺乏详细的评级标准,专门的个人信用评级机构,甚至连信息库数据的收集都不够完全,使得银行仅能通过收入证明来判断对方信用状况,造成银行和客户之间的信息不对称,使得银行发放住房贷款具有极大的风险,因此建立完善的信息搜集、整理、分级的个人信用评级制度实属大势之所趋。
  第二,在能够控制风险的情况下,进行住房贷款的证券化。美国次贷危机虽然起源于高杠杆率的证券化之资产恶化,但不可否认的是在有效监管之下,加快住房贷款证券化可以有效分散风险,通过资产证券化,可以将像住房贷款这样流动性低的资产转化为具有较高流动性的可交易证券,提高了资产的流动性,便于投资者进行投资,改善资产质量,分散市场风险,从而降低整体的金融风险。
  第三,加强政府监管,建立完善的市场风险预警机制,使得放贷人和投资者能够在面对紧急情况时能够及时采取应对措施,使得危机无法扩散。建立完善的监控系统,制定有效的数据标准,进行实时监控,使得政府在危机发生时,能有效采取应对措施。
  第四,尽快制定和完善相应的制度规章,作为与金融业息息相关的房地产业,有效地制度规制有助于稳定房价。完善的责任追究制度,能够防止相关人员滥放贷款;健全的金融机构与金融衍生产品相关法规,能够有效降低风险。总而言之,只有良好的制度环境才能够保证房地产业的健康发展,进而降低住房贷款的风险。
  第五,建立完善的政府住房保障体系,解决中低收入人群的住房问题。中低收入人群常常具有住房困难,也是最需要住房贷款的人群,同时也是最有可能出现信用问题的人群,美国次贷危机正显示了这一点。通过廉租房和经济适用房制度,解决家庭住房款难的低收入者住房问题,将其纳入住房保障体系,建立以政府住房担保机构为主体的个人住房贷款担保制度,通过为符合条件的个人购房借款人提供担保,进而解决房地产价格波动,降低银行贷款的风险。
  第六,稳定房价,防止房价大幅度波动。房价是影响抵押贷款发放的重要因素,而稳定的房价是个人住房信贷市场健康发展的重要保证。美国次贷危机就是房地产泡沫破裂的结果,次贷危机对美国金融系统和经济的影响尚未见底,但足以警示房地产泡沫化对经济健康运行的危害性。当前最重要的是研究房价变化对预期和需求的影响,促进形成稳定房价和购房需求的市场环境。�R应该建立并依托相应的制度,严格打击囤房现象,抑制不合理的房屋购买需求,保证供求平衡,进而达到稳定房价的目的。
  第七,控制信贷规模,结局流动性过剩问题,我国目前经济金融环境与美国十分相似,流动性过剩、房产价格不断攀升、银行房贷热情高涨、住房贷款大量发放,如果不加以规范和管理,任由信贷规模急剧膨胀,银行不良贷款必然增加,金融体系必然会趋于动荡,不利于经济健康持续快速发展。银行也可以扩宽发展住房贷款以外的业务,实现银行利益多元化,防止银行之间恶性竞争,收缩信贷规模;政府可通过宏观调控政策如提高存款准备金率,来回收流动性,解决隐患,降低住房贷款的风险。
  以上,是笔者通过对美国次贷危机的成因进行简要分析,吸取其中的教训,再结合国内商业银行发放住房贷款的现状和行业潜在隐患,提出分散、降低所存在的风险,希望对我国商业银行的住房贷款业务的健康发展有益。
  
  注释:
  �P黄娅,陈娜娜.美国次贷危机对我国房贷政策的启示.大众商务.2009(6).
  �Q张春艳.美国次贷危机对完善我国商业银行个人住房贷款风险管理的启示.沿海企业与科技.2009(2).
  �R范红雷.美国次贷危机对我国个人住房信贷的警示.财经科学.2008(4).
  
  参考文献:
  [1]王新欣.公司法.中国人民大学出版社.2008年版.
  [2]梁慧星.民法总论.法律出版社.2007年版.
  [3]顾功耘主编.经济法教程.上海人民出版社.2002年版.

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