【浅议夫妻离婚房产分割问题】 离婚分房产怎么分

来源:办公制作 发布时间:2019-01-06 04:04:41 点击:

  摘要在新的历史发展时期,房产在家庭生活中日益凸显其重要性,导致在夫妻离婚时房产分割的纠纷情况也越来越复杂,解决好房产分割问题对建立和谐稳定的社会生活有着积极作用。   关键词房产纠纷 婚前财产公证 婚内财产约定
  作者简介:潘肖肖,武警北京指挥学院政治理论教研室讲师。
  中图分类号:D923.9 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2011)02-068-02
  
  离婚是指夫妻双方通过协议或诉讼的方式解除婚姻关系,终止夫妻间权利和义务的法律行为。据中国民政部门统计,1980年中国离婚对数为34.1万对,1990年为80万对,2000年为121万对,2005年为161.3万对。到了2009年,民政部门办理的离婚登记有180.2万对,比上年同期增长12%。如果再包含法院判决和调解的离婚案件,这个数据还要更高:达到246.8万对。新《婚姻登记条例》的颁布实施,简化了离婚登记手续;社会认识转变,离婚不再获得较低的社会评价;社会开放,人们充分享有婚姻自主权等都使得离婚率上涨。
  在离婚率不断上涨的今天,房价也在持续上涨中。2000年以来,商品房的放开,使得全国房产一直处于不断升温的态势,房价不断上涨,商品房交易量不断攀升,供需关系带来的价格上涨,使得房子越来越值钱。不管是用来自住还是用来投资,房子已经成为不会贬值只会保值和升值的特殊产品的象征。如今,许多夫妻拥有一套或几套住房,因此在发生纠纷时牵扯到的房产情况也是很复杂的。房屋作为不动产的自身属性决定其分割有困难,夫妻双方又大多存在寸土不让的思想;同时由于离婚案件的特殊性,使得夫妻之间房产归属问题很难梳理。那么,现实生活中有哪些常见的有代表性的离婚房产纠纷情况?我们应该如何解决才最有效呢?笔者就此探讨一二。
  一、婚前还是婚后取得房产证在离婚房产分割时的纠纷问题
  房产证取得的时间点,在离婚房产分割时常常是双方争议的焦点,其中存在的问题大致表现为以下三种:
  (一)一方婚前支付了全部房款,并取得了产权证
  此种情况下法律关系比较简单,根据物权法规定,该房产属于婚前个人财产,离婚时房屋增值部分及亏损属于房屋产权人,如另一方有参与该房子的装修等支出,构成对该房产的舔附价值,对于装修款,可以作为夫妻共同财产予以分割。
  (二)一方婚前支付了所有房款,婚后取得产权证
  此情形其实就是产权证取得与房产产权权属有无关系的问题。目前婚姻法对此没有明确规定。但我们认为产权证虽然是物权凭证,是证明房产权属关系的法定凭证,但并不意味着婚后取得房产证就是婚后房产,因为房屋所有权是在签订购房协议时即确定下来,房产登记只是国家为了便于管理,使物权能够具有公信公示力而进行的行政行为。该房财产权益在婚前签订合同后就已经取得,取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致,所以此情形也应视为婚前个人财产。
  (三)双方在婚姻存续期间共同购买房屋,但在离婚时尚未取得产权证
  夫妻双方在婚姻存续期间已经签订买卖合同,但还未取得房屋产权证的情况下离婚的,如果夫妻双方作为买受人没有交清全部购房款而没有取得产权证,可以按照《婚姻法解释(二)》第21条处理,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院起诉。如果已经支付了全部房价款,房屋所有权法律关系比较清晰,只需完善权属登记手续,人民法院可将以下情况认定为夫妻共同财产,对房屋权属、分割、补偿问题予以处理:第一,在婚姻存续期间购买的,无论是以夫或妻的名义还是夫妻共同名义;第二,在婚前以夫妻双方的名义购买;第三,在婚前以夫妻双方的共同财产购买,属于婚前共同财产,财产性质存续到婚后仍为夫妻共同财产。
  二、按揭购房在离婚房产分割时的纠纷问题
  在房屋价格飞涨的今天,夫妻双方有很多是采取商业按揭贷款的方式购买房屋。商业按揭贷款大都要经历缴纳首付,银行支付开发商剩余房款,夫妻一方或双方按合同约定每月归还银行贷款的过程。在这个过称中提起离婚诉讼,在房产分割问题上会出现一些复杂情况:
  (一)一方婚前按揭购房并取得房产证,婚后共同偿还贷款的情况
  婚前取得房产证书,就意味着取得了房屋的所有权。离婚时房产直接归属于其中一方,但是这并不影响夫妻关系存续期间的财产增长部分作为共同财产分割。房屋所有权与房屋价值并不完等同。由于婚后偿还贷款因素以及房屋升值因素的介入,就房屋的价值而言,离婚时候的房产价格绝对大于结婚时候的价格。婚前一方支付的房产价款应当属于个人财产,分割房产价值的时候应当首先予以扣除。婚后偿还的贷款、房屋的升值部分作为夫妻双方共同财产。夫妻双方分割的共同财产应当是房屋实际价值减去婚前支付部分、尚未偿还贷款后的差额部分。
  (二)一方婚前按揭贷款,婚后取得房产证,继续还贷的情况
  这种状况出现时应分不同情况来区别对待。一种是一方婚前个人出首付款,然后按揭贷款,在婚后取得房产证后仍然用个人财产还贷的情况。此时,房屋属于夫妻一方的个人财产,离婚时不参与财产分割。另一种情况在现实生活中经常见到,一方婚前个人出首付款,婚后取得房产证后用夫妻共同财产还银行贷款。在这种情形下,笔者认为房屋应属于夫妻共同财产,在离婚时要计算好婚前出资和婚后还贷中夫妻双方的出资比例,来分割好此房产。
  (三)夫妻双方婚后共同出资支付首期,以按揭贷款方式取得房屋产权证书后离婚的
  在这种情况下,尽管已经办理了房屋所有权证书,但是业主并不实际掌握房产证,该房产证被抵押在银行手里。也就是说,该房产还存在抵押权。在夫妻离婚涉及分割按揭房产时存在首付款、已经偿还贷款、尚未偿还贷款、房屋实际升值等四个组成部分。因此,房屋的实际价值(合同价值与房屋升值之和)减去尚未偿还的银行贷款后的剩余价值才是双方的分配对象。由其中的一方取得房产,继续向银行偿还贷款本金、利息,同时向另一方支付房屋价值的一半。
  三、父母出资购房在离婚房产分割时的纠纷问题
  在目前经济持续发展的情况下,尤其是第一批独生子女进入婚嫁年龄之后,父母对子女的关爱之心在财富尤其是房产上表现的更是淋漓尽致,如果父母以下列形式出资为子女购房,那么在子女离婚时房产如何分割?
  1.父母出资购买了一套房产,子或女的配偶未出钱,房屋所有权证上房屋所有人一栏记载了子或女的姓名。在这种情况下,如果父母是在子或女结婚之前为双方购置的房屋出资,该出资应当认定为父母对子或女的个人赠与,与子或女结婚之后的配偶无关,该房屋属于子或女一方婚前财产,不参与离婚时的财产分割。此时,如果父母在子或女结婚之前为其出资购置房屋并明确表示该房屋是给子或女及其配偶双方的,那么视为父母对子或女及其配偶双方的赠与,该房屋属于夫妻共同财产,在离婚时参与分配。但是如果子或女结婚之后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为父母对子或女及其配偶双方的赠与,在子或女离婚时作为夫妻共同财产予以分割。
  上述规定在司法实践当中有一个难点需要把握,即结婚前后是否赠与自己的子女或同时赠与子女的配偶,举证责任在分配上是不同的。按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十二条的规定中,对父母的“明确表示赠与”,须在子或女购房前办理或办理房屋所有权证之前做出,并且应有证据证明。如果父母在办理房屋所有权证之后或在子女准备离婚时才签订的对子或女的赠与合同,这种做法实际上是侵害了子或女配偶一方的合法权益,这样事后做出的赠与合同可能不会被法院采纳。
  2.父母出首付款,其余房款由子或女通过银行贷款支付,房屋所有权登记在子或女的名下。在这种情况下,父母出首付款的行为与第一种情况相同,只不过父母出资的比例不是百分之百,而是一部分,这部分出资按上述第一种处理方式办理。而另外的银行贷款部分属于夫妻的共同债务,按照婚姻法及其司法解释关于共同债务的方式处理。
  3.父母出资一部分,子或女出资一部分,房屋所有权证登记在父母名下。在这种情况下,房屋的所有权属于父母,该房屋不能作为夫妻共同财产进行分割。夫妻对购买该房屋的出资应视为夫妻的共同债权分割的规定处理。
  对此,父母在为子女出资购房时一定要了解法律的相关规定,表达自己当时真实的想法。子女在离婚时一定要考虑到父母出资购置的房屋在离婚时如何分割,了解相关规定之后就可以做到未雨绸缪,避免离婚时出现种种关于房产的麻烦状况。
  四、针对夫妻离婚房产分割纠纷最有效的解决方式
  在现代生活中针对夫妻房产权益,法律规定了很有效的解决之道:婚前及婚内财产公证。婚前婚内财产公证是近几年来新开办的一项公证业务。它有助于明确婚前婚内财产的数量、范围、价值和产权归属,是解决婚姻房产纠纷的可靠的法律依据。对预防婚姻纠纷,保护夫妻双方的合法权益,促进社会的安定团结起到了明显的社会效果。
  纵观众多离婚案件中的房产纠纷案例,因为夫妻没有在婚前婚内对房产进行法律公证和约定,造成法院依照财产制度进行审理,而出现了许多复杂的情况,不仅造成夫妻双方的财产损失,更是让本以岌岌可危的夫妻关系雪上加霜。新的《婚姻法》支持夫妻婚前婚后财产公证和财产约定,但落实比例依旧很低。中国人的传统观念,使得很多夫妻和准夫妻对房产权益问题都各自在心里盘算,不敢跟对方提出来做书面说明和公证,担心伤了和气,怕为以后的婚姻生活蒙上阴影。但是,一旦婚姻破裂,双方都想为自己谋求更多利益,这时很可能会出现双方撕破脸皮、争吵不休的现象,而导致矛盾更加激化。
  婚姻财产公证分为婚前财产公证和夫妻财产约定。婚前财产公证又包括个人进行的个人婚前财产公证和双方进行的婚前财产约定。目前婚姻财产公证的收费一般在200-400元左右,具体的根据标的大小协议收费。
  (一)婚前财产公证
  《婚姻法》规定,结婚前,男女双方应当依法到公证机关对各自的财产、债务的范围、权利归属问题进行公证,经过公证的财产约定将会得到法律直接认可。夫妻购房出资方的情况非常多元化(夫妻买、父母买、单方买等),购买形式的复杂(福利分房、按揭、全款购房、继承、赠与等),有了婚前房产公证,再复杂的房产情况也都有明确的方向,离婚时挥挥手,照章办事即可。当然,法律中规定的是“应当”而不是“必须”,所以,财产是否要公证还是要看夫妻或恋人的态度,就像婚检一样,完全自由。
  (二)婚内财产约定
  《婚姻法》第十九条规定:“夫妻双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有,共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的,适用本法第十七条、第十八条的规定。”如果夫妻双方错过了婚前财产公证的时机,那么也没关系,有婚内财产公证做弥补。婚内财产公证中,夫妻依然可以约定婚前及婚后房产的权益问题。
  婚内财产约定,讲究的原则也是自愿。夫妻之间观念、感情程度、经济收入等各不相同,他(她)们对房产权益归属可以完全自行协商,不管结果是否合情合理,只要双方达成一致,成立书面协议或公证,就会受到有效的法律保护。协商结果有利于哪一方,法律都不予以追究或矫正。
  综上,在现实生活中,夫妻离婚时的房产分割纠纷是常见且复杂的,但是如果夫妻双方能运用好法律武器,进行婚前财产公证或婚内财产约定,那么,在审判实践中,就会减少出现当事人矛盾激化的现象,对维护社会稳定和睦也能起到积极作用。
  
  参考文献:
  [1]蔡华富.夫妻财产纠纷解析.北京:人民法院出版社.2003年版.
  [2]林秀雄.夫妻财产制之研究.北京:中国政法大学出版社.2001年版.
  [3]陈蔓.离婚损害赔偿法律适用若干问题探讨.法商研究.2002(2).
  [4]周鸿燕.新类型离婚财产纠纷探析.华南师范大学学报(社科版).2006(1).

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